Приёмка квартиры в Тюмени

Квартиру в ЖК «Машаров» мы принимали в черновой отделке. По инженерным решениям дом оставил хорошее впечатление — есть что отметить в плюс, — но к самой квартире набралось 32 замечания. Больше всего по окнам и стенам: царапины и внутренний дефект стеклопакетов, продувание уплотнителя, трещины и отслоения штукатурки. Отдельно — критичный пункт: оголённый кабель без защитного слоя. И ещё три недобора по нормам: гидроизоляция санузлов заведена на стену ниже нормы, а уклон отлива слишком пологий. Разбираем по зонам.

«Машаров» — жилой комплекс в Тюмени, и по инженерной части к нему меньше всего вопросов: грамотная электрика, мощная вентиляция, продуманные узлы на алюминиевых конструкциях. Но качество инженерки и качество отделки конкретной квартиры — разные вещи. Приёмка квартиры в ЖК «Машаров» нужна, чтобы поймать всё, что прячется за ровной картинкой: трещины, дефекты стёкол, продувания и оголённый кабель. Пока акт приёма-передачи не подписан, все эти замечания застройщик устраняет за свой счёт по 214-ФЗ.

Принимали по порядку: окна и монтажные швы, стены, стяжка, двери, санузлы, электрика. Уровнем проверяем вертикаль стен и ровность стяжки, стеклопакеты смотрим на просвет, монтажные швы и створки — тепловизором и по потоку воздуха. Каждое замечание фиксируем с привязкой к норме или показанию прибора, чтобы застройщику нечего было возразить.

Честный разбор — это не только претензии. В «Машарове» реально светло: на лампочках не сэкономили, свет есть во всех помещениях. Вентиляция выдаёт отличный поток — и по скорости, и по объёму. На алюминиевых конструкциях лоджии предусмотрен узел-компенсатор, чтобы при температурном расширении не появлялся зазор, а на самой лоджии стоят перила — про безопасность подумали. Отдельно порадовала культура электрики: во всех розетках фаза заведена с одной стороны, и в щите предусмотрено УЗДП — устройство защиты от дугового пробоя, которое в черновой квартире встречается редко. То есть основа крепкая — проблемы в отделке.

Окна — слабое место этой квартиры, на них пришлась почти треть замечаний. Главная беда — стёкла: на стеклопакетах множественные царапины, а на одном — внутренний дефект (царапина или мусор внутри камеры). Такое стекло не отмыть и не отполировать, оно идёт только на замену. Каждый стеклопакет на приёмке смотрят на просвет — именно так видно и царапины, и внутренние дефекты.

Дальше — герметичность. Уплотнитель алюминиевой конструкции деформирован, через него идёт продувание; нужно заменить уплотнитель и отрегулировать прижим. На лоджии не заполнен шов между металлической пластиной и рамой, в стыке двух фасадных панелей осталось незакрытое отверстие, а в шве алюминиевой конструкции нет накладки. Все эти места герметизируют, иначе зимой через них тянет холод.

Плюс мелочёвка по фурнитуре: повреждено покрытие оконной ручки (скол и царапина), нет быстрой блокировки ручки, а фиксатор балконного полотна не держит. По отдельности — пустяки, но в акт идут все: каждая такая позиция устраняется за счёт застройщика.

По стенам набралась своя группа замечаний, и часть из них тревожная. В гардеробной — сквозная трещина от пола до потолка, в двух комнатах трещины ушли в сторону от деформационных швов (а шов как раз и делается для того, чтобы трещина шла по нему, а не по стене). Отдельно — повторное отслоение отделки в верхней части стены: раз отслоение вернулось, значит, причину в прошлый раз не устранили. Плюс незаполненный раствором угол в гардеробной и неровный откос.

Геометрию стен проверяем уровнем: на одной из стен отклонение от вертикали 8 мм — заметно на глаз и мешает ровно поставить мебель и шкафы. Такую стену выравнивают штукатуркой. И самый неприятный пункт по этой зоне — плесень на отделке у потолка возле окна. Плесень означает, что в этом месте копится влага (чаще всего из-за продувания или мостика холода), поэтому её не просто счищают, а ищут и устраняют причину, иначе она вернётся.

Стяжку проверяют двухметровым правилом: его кладут на пол и смотрят просвет (допуск — не больше 4 мм). Здесь правило выявило сразу несколько бугров: искривление 6 мм на двух метрах, рядом второй бугор, и ещё один крупный — 7 мм. Плюс у деформационного шва задрались кромки — пол на стыке играет, как качели. Все бугры шлифуют и выводят поверхность в плоскость, иначе финишное покрытие — ламинат или плитка — ляжет волной и со временем затрещит на стыках.

Ещё по полу — мелочь, но в акт идёт: вдоль стен не удалили скобы от демпферной ленты. Их убирают, чтобы не мешали при укладке плинтуса и финишного покрытия.

Входную дверь проверяют целиком — и полотно, и фурнитуру, и монтаж. Здесь болтается накладка замка, отсутствует доводчик, нет ограничителя (без него ручка двери будет бить в стену и со временем продавит её), а в нижней части монтажного шва не удалён монтажный клин. По отдельности недорого, но всё это фиксируют в акте — дверь дорогой элемент, и доводить её до ума должен застройщик.

Несмотря на общую аккуратную культуру электрики, нашлось критичное: оголённый кабель без защитного слоя. Открытая жила — это риск и удара током, и короткого замыкания, особенно если на этот участок потом ляжет штукатурка или плитка. Кабель убирают в защиту до отделки. Плюс одна розетка не закреплена и болтается в подрозетнике — её фиксируют.

Отдельный пункт — трасса кондиционера: в месте установки датчика давления подкапывает. Это значит, что соединение негерметично, и его нужно перепаять и проверить под давлением, иначе со временем уйдёт фреон. А ещё совет на будущее: на время ремонта снимайте терморегуляторы радиаторов или укрывайте плёнкой — строительная пыль забивает механизм, после чего они начинают хрустеть и плохо держать температуру.

Часть замечаний — это прямые недоборы по нормам: их не видно на глаз, но они измеряются рулеткой, уровнем и угольником. В этой квартире таких набралось несколько, и два — по гидроизоляции санузлов:

Гидроизоляция — самое незаметное и самое дорогое в последствиях. Если она заведена на стену ниже нормы, вода при затоплении или просто от регулярной влаги уходит в стык стены и пола и дальше к соседям снизу. Переделывают её до укладки плитки — потом это уже вскрытие готового санузла.

Кроме нормативов, по санузлу есть и видимое замечание — большая трещина на стене второго санузла. В мокрой зоне трещина опаснее, чем в комнате: через неё влага заходит в тело стены под плиткой, поэтому её не просто шпаклюют, а разделывают, армируют и заделывают ремонтным составом до гидроизоляции и облицовки.

Главные деньги здесь — окна: замена одного стеклопакета по рынку Тюмени 6 000–15 000 ₽, а на замену идёт несколько. Плюс выравнивание стены и стяжки, герметизация продуваний, переделка гидроизоляции санузлов, защита кабеля и мелочи по дверям и фурнитуре. На 30 замечаний это легко десятки тысяч рублей.

И всё это держится на одной подписи. Пока акт приёма-передачи не подписан, по 214-ФЗ застройщик устраняет всё за свой счёт. Подписали акт с дефектами — и замена стеклопакетов, выравнивание стен и переделка гидроизоляции становятся вашим ремонтом за ваши деньги.

«Машаров» — крепкий по инженерке комплекс, но конкретная квартира к подписанию не готова: почти треть замечаний по окнам (царапины, внутренний дефект, продувания), плюс тревожные трещины и плесень по стенам, критичный оголённый кабель и недоборы по нормам — гидроизоляция санузлов и уклон отлива. Приёмка квартиры в Тюмени в таком случае окупается уже заменой первого стеклопакета.