Приёмка квартиры в Тюмени

Квартиру в ЖК «Листопад» мы принимали в черновой отделке. Сам дом — один из самых добротных в нашей выборке: полностью кирпичный, со стенами 700 мм и классом энергоэффективности A+. Но именно поэтому к нему и стоит присматриваться внимательно: сильный дом ещё не значит идеальная квартира. По итогу в акт ушло 44 замечания — от критичного промерзания угла до высолов с подтёками воды на стенах. Разбираем по зонам.

«Листопад» — редкий сегодня полностью кирпичный дом. Кладка усиленная: армирующая сетка идёт через каждые два ряда вместо обычных четырёх. Стены толщиной 700 мм, класс энергоэффективности A+ — тепло и тихо. В доме своя котельная, а значит независимое и более дешёвое отопление. Входная группа современная: домофон, видеонаблюдение, Face ID, лапомойка, сквозной подъезд. По общим зонам — большой плюс застройщику.

Но качество дома и качество отделки конкретной квартиры — разные вещи. Приёмка квартиры в ЖК «Листопад» нужна, чтобы поймать всё, что скрыто под слоем штукатурки и за красивым фасадом. Пока акт приёма-передачи не подписан, все дефекты застройщик устраняет за свой счёт.

Принимали по порядку: окна и монтажные швы, стены, стяжка, двери, санузлы, электрика, отопление. Ключевые приборы — тепловизор и анемометр. Тепловизором ищем холодные зоны и промерзание, анемометром меряем реальный поток воздуха в м/с через швы. Двухметровым правилом проверяем стяжку, лазерным уровнем — геометрию стен.

Честный разбор — это не только претензии. В «Листопаде» сильная база, и мы проверили её отдельно:

То есть конструктив и инженерия дома сильные. Проблемы — в отделке квартиры и в узлах, которые без приборов не поймать.

Окон в квартире много, и почти по всем — инфильтрация. Анемометр у монтажных швов фиксирует поток наружного воздуха: дует через нижний шов, через притвор створки, по периметру. Главная причина — отсутствие пароизоляции монтажного шва: по сути её нет ни на одном оконном блоке. Через такой шов идёт холод и конденсат, а зимой — переплата за отопление.

Тепловизор это подтверждает: по шву и притвору идут холодные зоны. Важный момент из практики — продувание мы доказываем именно анемометром (в м/с), а не «синим пятном» на тепловизоре: синее пятно может быть и промерзанием конструкции, и инфильтрацией, и застройщик это оспорит. Здесь же прибор показал реальный поток почти на каждом окне.

Чем грозит отсутствие пароизоляции шва, кроме холода: монтажная пена сама по себе не защищена от пара и влаги, она их впитывает, намокает и теряет теплоизоляцию, а со временем разрушается. Пароизоляция (внутренняя лента или мастика) как раз отсекает влагу из квартиры от шва. Поэтому правильный ремонт — это не «подпенить», а вскрыть узел и восстановить все три контура: пароизоляцию изнутри, утеплитель и гидроизоляцию снаружи.

Добавьте к этому провисание створки, прикипевший на стеклопакетах раствор, замятые уплотнители по штапику и проблемы с отливами — нет прокладки-гасителя и не герметизирован узел примыкания. Плюс отсутствуют детские замки-ограничители открывания. По отдельности мелочи, но вместе это полный комплект работ по всем оконным блокам квартиры.

Самое тревожное в этой квартире — стены. По нескольким помещениям (прихожая, коридор, гардеробная) идут высолы: белый солевой налёт, который выступает, когда сквозь конструкцию проходит влага. А местами видны прямые подтёки воды сверху. Это сигнал, что где-то есть подтопление или промокание — причину нужно искать, иначе под обоями и краской будет сырость и плесень, опасная для здоровья. Просто закрасить такое нельзя: соль и влага проступят снова.

Почему высолы — это серьёзно, а не «потёки покрасить». Высол — это соли, которые вымывает из бетона и кладки проходящая через стену вода. Появились они — значит, есть постоянный источник влаги: протечка, промокание узла, конденсат. Если просто закрасить, соль и влага проступят сквозь любую отделку снова, а в худшем случае под обоями вырастет плесень. Поэтому первым делом ищут и устраняют причину (откуда вода), стену просушивают, и только потом восстанавливают отделку.

Отдельно — критичное промерзание торцевого угла дома: тепловизор показал, что угол холодный, на нём будет конденсат, а за конденсатом — та же сырость и грибок. И ещё трещина с продуванием в углу комнаты. По мелочи — рыжие пятна от арматуры и сетки, отслоение штукатурки от перемычки, отвалившийся участок отделки. Стены — главная статья работ в этой квартире.

Сама стяжка прочная (29–36 МПа) — это плюс. Но по геометрии есть замечания: не долиты углы (зазор около 2,5 см), есть отклонение от прямолинейности (бугор) и задранные вверх кромки у деформационных швов и дверных проёмов. Плюс за трубой не доведена часть стяжки, остались наплывы. Всё это шлифуют и доливают под финишное покрытие.

По входной двери набрался свой список: местами нет монтажной пены по периметру, скол на полотне, царапина со стороны подъезда, ручка установлена со смещением, а само полотно задевает при закрытии — нижний замок не закрывается без поджима. Дверь проверяют целиком, включая лицевую сторону из подъезда. Всё это регулируют и устраняют.

По электрике: щит с автоматами не оштукатурен (видны кабели), кабель натянут на выходе из штукатурки, а одна розетка вообще не закреплена и почти вылезла из стены — это уже про безопасность. Ещё одна розетка в санузле не зафиксирована. По отоплению — скол ЛКП радиатора и не подготовленный узел прохода труб через стену.

По коммуникациям — два узла, которые легко пропустить, но в акт они идут наравне с остальным: не оштукатурен узел прохода канализации через перекрытие (видна труба и пустоты) и отсутствует противопожарная пена у второго стояка. Противопожарная пена в узле прохода — это не формальность, а защита от распространения огня между этажами. Пока акт не подписан, устраняет застройщик.

Каждый дефект привязан к норме и к показанию прибора:

На 42 замечания работы складываются в серьёзную сумму. Герметизация и пароизоляция оконных швов по всей квартире, поиск причины высолов и просушка, переделка промерзающего угла, доливка и шлифовка стяжки, регулировка двери, мелочи по электрике и отоплению — по рынку Тюмени это десятки тысяч рублей, а с учётом скрытой влаги в стенах счёт может уйти и выше.

И всё это держится на одной подписи. Пока акт приёма-передачи не подписан, по 214-ФЗ застройщик устраняет всё за свой счёт. Подписали акт с дефектами — и поиск причины подтопления, и переделка окон становятся вашим ремонтом и вашими деньгами.

«Листопад» — сильный кирпичный дом, и это честный плюс. Но конкретная квартира к подписанию не готова: промерзающий угол, продувание почти всех окон и высолы с подтёками — это тепло, сырость и потенциальная плесень. Приёмка квартиры в Тюмени в таком доме окупается уже первой найденной причиной влаги.