Приёмка квартиры в Тюмени

Эту квартиру в ЖК «Квартал в Слободе» мы принимали в черновой отделке. По дому и общим зонам впечатление хорошее, а вот квартира собрала 19 замечаний — и часть из них тяжёлые: тотальное продувание монтажного шва окна, промерзание наружного угла и все окна под замену. Ниже разбираем по зонам: что нашли, чем грозит и кто за это платит.

«Квартал в Слободе» — дом, к которому по общим зонам вопросов нет: двор благоустроен, зелень высажена, есть детские площадки. В подъезде — большая колясочная с крючками под велосипеды, видеодомофон, сквозной проход с двумя входами и три больших грузопассажирских лифта. Картинка приятная, и именно поэтому квартиру внутри принимают расслабленно.

А зря. Двор и отделка квартиры — разные бригады. Приёмка квартиры в ЖК «Квартал в Слободе» нужна, чтобы отделить впечатление от фактов. Пока акт приёма-передачи не подписан, все дефекты застройщик устраняет за свой счёт. Подписали — и замена всех окон становится вашей проблемой.

Принимали по порядку: окна и монтажные швы, стены, санузлы, стяжка, двери, отопление. Главные приборы здесь — тепловизор и анемометр. Тепловизор показывает холодные зоны, но синее пятно — это ещё не диагноз: оно может быть и промерзанием конструкции, и продуванием через щель. Поэтому продувание мы фиксируем только анемометром, который меряет реальный поток воздуха в м/с.

Честный разбор — это не только претензии. В «Квартале в Слободе» хватает плюсов, и мы проверили их отдельно:

То есть инженерия и общие зоны у дома сильные. Вся проблема — в окнах и отделке квартиры.

Окна — слабое место этой квартиры. Анемометр у монтажного шва первого окна показал 2 м/с наружного воздуха — это не промерзание, а инфильтрация через нарушенный шов. И продувает не точечно, а по всему шву: куда ни приставь прибор — везде дует. Такой шов идёт на демонтаж и переделку целиком. Это существенное замечание: оно даёт право не принимать квартиру, пока не устранят.

Дальше — хуже. Второй оконный блок — то же самое, продувание по всему шву. Дует из-под блестящей пароизоляции (0,6–0,8 м/с), из створки (слышен свист), из-под ручки (0,54 м/с — ручку на перемонтаж). А в наружном углу дома — двойное комбо: сильное продувание плюс холодная конструкция. Тепловизор показал в углу 8–9 °C при расчётной точке росы 10,7 — угол промерзает, на нём будет конденсат, сырость и плесень.

И финал по окнам — стеклопакеты. На стёклах металлические окалины: щербинки от болгарки фасадчиков, которые въелись в стекло и не удаляются. Поражены три блока подряд. В четвёртом — внутренний заводской брак: пузырь и грязь внутри стеклопакета. Итог жёсткий: все окна без исключения идут на замену — где окалины, где царапины, и все с продуваниями.

По стенам набралось несколько замечаний. Первая трещина — на отделочном слое: монтажники сделали деформационный шов не в том месте, и стена треснула сама. Ещё трещины — над дверным проёмом и в месте примыкания перегородки. Все расшивают и восстанавливают.

Отдельно — электрика в отделке. Чёрные пятна на стене оказались хомутами верхней разводки кабеля, не утопленными в штукатурку: со временем пойдёт коррозия, и есть риск задеть кабель при ремонте. В другом месте из отделки торчит проволока (арматура от опалубки перемычки) — деревяшку убрали, проволоку оставили. И ещё одно оголение кабеля — в прихожей. Всё это утапливают и заделывают.

Проверили и геометрию: правилом по уровню в нише под шкаф поймали отклонение плоскости стен по вертикали — ушли и низ, и верх. Кривые стены дадут зазоры и щели у направляющих шкафа, поверхность нужно выровнять.

В санузле сразу нашли огромную горизонтальную трещину на всю стену, во втором санузле — вертикальную. Плюс в стенах остались не удалённые монтажные анкера — их видно прямо в отделке, пойдёт коррозия. Зато гидроизоляция здесь сделана на совесть: по всему периметру стен, без пропусков — это в плюс застройщику.

Серьёзнее — канализация. Стояк имеет выпуск только в сторону ванной, а с обратной стороны, где по плану раковина в постирочной, выпуска нет — подключать нечем. Нужно делать дополнительный выход. Здесь обязательно запросить у застройщика схему коммуникаций: сколько стояков и куда направлены выпуски.

Сама стяжка прочная и хорошо смонтирована — это плюс. Но по ровности есть замечания: отклонение от прямолинейности больше норматива (бугор, который помешает финишному покрытию), и перепад в дверном проёме — там сделали деформационный шов с задранными вверх кромками. Бугры шлифуют, поверхность выводят в плоскость.

Входная дверь: замки не закрываются нормально — дверь приходится постоянно поджимать, только тогда срабатывает. Верхний замок и ночник оставлены на доработку, нужна регулировка. Дверь всегда проверяют целиком — замки с обратной стороны, царапины и сколы со стороны подъезда, звонок и глазок.

По отоплению — два пункта. На приборе скол, который застройщик попытался спрятать белым маркером: эксперт провёл пальцем — и «маскировка» стёрлась. Тело покрытия нужно восстановить. И на радиаторе нет автоматического терморегулятора — его выдают после подписания документов, поэтому этот элемент обязательно требовать.

Чтобы спор с застройщиком шёл не «на глаз», каждый дефект привязан к норме и к показанию прибора:

Главные деньги здесь — окна. Замена одного стеклопакета по рынку Тюмени — 6 000–15 000 ₽, а тут на замену идут все окна квартиры плюс переделка монтажных швов. Это легко десятки, а на большой квартире и за сотню тысяч рублей. Остальное скромнее: трещины и штукатурка стен — 1 500–5 000 ₽ за участок, выравнивание стяжки — 3 000–8 000 ₽, дополнительный выпуск канализации — 3 000–8 000 ₽, регулировка двери — 1 000–3 000 ₽.

И вся эта сумма держится на одной подписи. Пока акт приёма-передачи не подписан, по 214-ФЗ застройщик устраняет всё за свой счёт — включая замену всех окон. Подписали акт с дефектами — и замена окон превращается в ваш ремонт и ваши деньги.

«Квартал в Слободе» — дом с сильными общими зонами, но конкретно эта квартира к подписанию не готова: тотальное продувание шва, промерзание угла и все окна на замену — это не косметика, а тепло, конденсат и большие деньги. Приёмка квартиры в Тюмени в таком случае окупается буквально первым окном.